公司可以轉租辦公室給他人嗎？
一、公司的常見問題
阿明經營服飾業，原先在知名商圈租有三個樓層的店面，專門販售各年齡層的平價服飾，但近來因為經濟不景氣，商圈人潮銳減，導致三個樓層的店面空盪盪。阿明為了減少虧損，希望可以將一樓店面區隔出來轉租給咖啡廳業者，藉機吸引人潮前來。不過，在阿明印象中，租約曾經有「不得轉租」之字眼。
二、顧問律師來解答
（一）店面可以轉租嗎？
以商業租賃房屋而言，原先作為承租人的房客，是否能將房屋轉租予他人，成為「二房東」呢？
其實，依據民法第443條第1項規定，承租人如果未經出租人承諾，原則上不能將租賃物隨便轉租於他人，原因在於租賃契約十分看重出租人與承租人之間的信任關係。然而，但書中也另有規定，如果租賃物為房屋，除非雙方在租約當中有反對轉租的約定，否則承租人便可以將房屋的「一部分」轉租於他人，比較類似於「分租」的概念。
值得注意的是，如果租賃物是供居住使用的住宅，依據租賃住宅市場發展及管理條例第9條規定，承租人應經出租人書面同意，才能夠轉租其租用住宅的全部或一部，與民法的規定略有不同。
（二）轉租後會有什麼風險？
首先，在合法轉租之後的法律關係上，牽涉到出租人（大房東）、承租人（二房東）以及次承租人的三方關係。因為在轉租時，原本的承租人是與次承租人另外訂立新的租約，而出租人與承租人之間原有的租約不會受到影響，簡單來說，出租人與次承租人之間並不存在契約關係，因此出租人並沒有向次承租人請求租金的權利。換言之，如果次承租人對於租賃的房屋造成毀損，出租人僅能透過契約外的方式，例如侵權行為損害賠償等，向次承租人追究責任。
常見的衍生問題是，承租人是否須要為次承租人的行為負責。舉例來說，如果房客小明將其承租之房屋轉租給第三人小華，房屋卻因為第三人小華使用不當發生火災，導致房屋嚴重毀損，此時小明須要負責嗎？
事實上，依據民法第444條第2項規定，因為次承租人應負責之事由所生之損害，承租人須負擔賠償責任。也就是說，如果因為次承租人的故意或過失導致租賃物受損，承租人就必須對出租人負擔損害賠償責任。實務見解部分，參考臺灣高等法院臺中分院106年度上字第456號民事判決可知，法院認為民法第444條第2項所定轉租人責任之性質，為承租人對於次承租人之行為所負之法定擔保責任，屬於無過失責任，因此就次承租人應負責之事由所生之損害，無論承租人是否具有過失，均應負損害賠償責任。
三、顧問律師的建議
對於公司來說，透過將辦公場所轉租的方式，可以將閒置空間發揮到最大的效益，也可以減少每月資金壓力。然而，在著手進行轉租之前，首先應確認的是租賃合約內有無禁止轉租的相關條款，若契約已明確訂定禁止轉租，承租人卻仍執意要轉租，則很有可能被認為是違法轉租，落入遭終止租約的風險。不過從另一個角度來看，這也體現了當公司在租賃辦公場所的時候，於簽訂前應特別留意契約內的相關約定，或甚至可以事先與出租人進行磋商，方可在未來的經營管理上有更多的彈性運用空間。
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文章分類: 公司資本運用相關
標籤: 轉租 辦公室 租賃契約